עסקאות מכר מקרקעין טומנות בחובן סכנות רבות הן למוכר והן לקונה. זאת הסיבה שזו חובה ולא המלצה לשכור שירותי עורך דין מקרקעין לפני התחלת תהליך המכירה או חתימה על זיכרון דברים כלשהו לפני רכישת דירה. על סיכונים בעסקאות נדל"ן ואיך למזער אותן – במאמר שלפניך.
כל עסקה חשוב שתהיה טובה הן למוכר והן לקונה. לא חייבים להיות מאושרים עד השמיים מחתימה על כל עסקה אבל כן כדאי לדעת שהיא כדאית עבורכם ושאתם ממזערים סיכונים אפשריים באותה העסקה. עסקאות מכר מקרקעין הן מהמורכבות, סבוכות ומסוכנות ביותר מבחינת טעויות אפשריות. וכאן הטעויות עולות ביוקר. מדובר לרוב על עסקאות של מיליוני שקלים ואף אחד לא רוצה להיפגע בסכומים כאלו או אפילו רק בחלק מהן או עשרות אלפי שקלים בגלל סעיף כזה או אחר שלא נתן עליו את הדעת או בגלל בדיקה שלא נעשתה כראוי ובזמן הנכון.
זאת הסיבה שבכל ביצוע של עסקאות מכר מקרקעין שוכרים שירותי עורך דין מקרקעין שמגן על האינטרסים שלכם בלבד ושואג לערוך בדיקות מקדימות בנושאים מהותיים לעסקה וגם להעניק ליווי ויעוץ משפטי שעשוי לחסוך לכם טעויות יקרות ערך או תשלומים מיותרים.
איזה סיכונים אפשריים עבור מוכר נכס?
הצד המוכר חייב לטפל בכמה נושאים מעבר לפרסום הדירה בפייסבוק או בלוח מודעות אינטרנטי כלשהו. יש לברר את מחיר הדירה האקטואלי כדי לא להציע את הדירה במחיר נמוך מדי. זאת עושים באמצעות מתווך מקומי או שמאי מקרקעין.
מעבר למחיר ולפרסום הדירה יש לברר מול הרשות המקומית שאין אי הבנות או חוסר בדיווח\תשלום על הרחבות או תוספות בנייה שבוצעו בנכס לאורך השנים. הדברים הללו יצופו בעת תהליך המכירה ואז ייתכנו קנסות ואף העמדה לדין פלילי. דבר נוסף הוא לבדוק שאין שעבודים, עיקולים או מחויבות כלשהי לצד שלישי שלא יודעים עליה וגם היא תיפגע במכירה עצמה אם תגיע כזאת.
הנושא האחרון שיש לבדוק באמצעות עורך דין מכירת דירה הוא בכל הנוגע לעלויות מס שבח לרשות המיסים על הרווח הצפוי בין מחיר רכישת הדירה (בניקוי הוצאות שונות) ומחיר המכירה. כמו כן מול הוועדה לבנייה ברשות המקומית יש לברר אודות היטל השבחה שייתכן וקיים על תוספות בניה שאולי בוצעו בבניין או בנכס בשנים האחרונות. לעתים מדובר על סכומים גבוהים שפוגעים ברווחיות של המכירה כולה.
איזה סיכונים אפשריים עבור קונה נכס?
ראשית כל נציין שאת כל נושא הבדיקות מול הרשות המקומית או הוועדה לתכנון ובנייה ברשות יש לבצע בדיוק כמו שהמוכר מבצע ובאישורו. חובה לדעת שאין כל קנסות או מגבלות על העסקה שבדרך. מעבר לכך יש לבדוק מול הרשויות את הרישום בטאבו ומי הבעלים של הדירה. לעתים לא רק המוכר שמציע את הדירה הוא המוכר ואולי יש צד שלישי או בני זוג שמעורבים בכך. חשוב מאוד לברר זאת. באותו העניין יש לבדוק שאין עיקולים או שעבודים של הנכס לצד שלישי כלשהו וכן הלאה.
מעבר לכל אלו יש לבדוק שהסכם המכר מתאים לכם. חובה להיעזר בשירותי עורך דין קניית דירה כדי לקבוע לוח תשלומים שמתאים עבורכם (בהתאם להלוואה מהבנק וכדומה), קנסות על איחור במסירת המפתח ואפשרות כניסה לדירה, ערבויות שיוחזרו אם תהיה הפרה של סעיפים מרכזיים בהסכם וכן הלאה. חשוב מאוד שיהיה לכם הסכם קניית דירה נכון שמגן עליכם ולא רק על המוכר.
המאמר נכתב בשיתוף עם עורך דין אביב גלמן, עו"ד מקרקעין בחיפה, אשר מעניק ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין. אם אתם עומדים לפני רכישת דירה או מכירת דירה באזור חיפה והקריות, זה בדיוק הזמן ליצור קשר.